만기 6개월 전부터는 집주인의 실거주·증액 통보에 대응해야 하는 시기입니다.
계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 단 한 번 쓸 수 있고, 갱신되면 2년이 더해지며 보증금과 월세는 5%까지만 올릴 수 있습니다. 집주인은 법에 적힌 사유가 있을 때만 거부할 수 있습니다. 2026년 10월 기준으로 전세·월세 주택에 살면서 첫 번째 만기를 앞둔 임차인이 읽는 글입니다.
기간 계산과 통보 순서, 5% 계산, 거부 사유, 헷갈리는 점, 집 수리 견적 순으로 이어집니다.
계약갱신청구권 기간과 방법
갱신 의사는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 전해야 합니다. 이 계약갱신청구권 기간을 지나면 권리를 쓰기 어렵습니다. 만료일이 2027년 6월 30일이라면 2026년 12월 30일부터 2027년 4월 30일 사이가 됩니다.
순서는 단순합니다.
- 계약서에서 만료일을 확인합니다.
- 만료일 기준으로 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 적습니다.
- 기간 안에 갱신을 요구한다는 뜻을 글로 남겨 보냅니다.
- 집주인의 답과 보낸 기록을 보관합니다.
계약갱신청구권 문자로 보내도 되는지 묻는 분이 많습니다. 조문에서 방식을 따로 제한한 내용은 확인되지 않았습니다. 다만 법률 해설들은 문자나 카카오톡은 집주인이 받지 못했다고 하면 입증이 어렵고, 내용증명(보낸 내용과 날짜를 우체국이 증명하는 우편)이 더 안전하다고 설명합니다. 문자로 먼저 보내고 내용증명을 겹쳐 보내는 방법이 있습니다.
월세 계약갱신청구권도 같은 법 조항을 따릅니다. 전세계약갱신청구권과 달라지는 부분은 증액 대상이 보증금이냐 월세(차임)냐뿐입니다.
증액 5% 상한 계산법
갱신할 때 올릴 수 있는 폭은 직전 보증금과 월세 각각의 5%까지입니다. 계약갱신청구권 5%라는 말은 이 상한을 뜻합니다. 법은 갱신된 계약을 종전과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조 범위에서 늘리거나 줄일 수 있다고 정합니다.
계산 예시는 아래와 같습니다. 금액은 가정입니다.
- 보증금 3억 원: 3억 원 × 5% = 1,500만 원, 최대 3억 1,500만 원
- 월세 100만 원: 100만 원 × 5% = 5만 원, 최대 105만 원
- 보증금 5,000만 원: 5,000만 원 × 5% = 250만 원, 최대 5,250만 원
5%는 올릴 수 있는 한도일 뿐 반드시 올려야 하는 비율이 아닙니다. 집주인이 이를 넘는 금액을 요구해도 갱신권 자체는 그대로입니다. 이 한도 안에서 합의하면 갱신 계약이 이어집니다.
집을 고치거나 이사하려고 환산월차임(보증금을 월세로 바꿔 계산한 금액)을 따지는 일은 손해배상 계산에서 나옵니다. 아래 거부 사유 부분에서 다룹니다.
집주인이 거부할 수 있는 경우
집주인은 정당한 사유 없이는 거부하지 못하고, 사유는 법 제6조의3에 열거되어 있습니다. 대표적으로 월세 2기분 이상 연체, 집주인 동의 없는 전대(세 놓은 집을 다시 빌려주는 일), 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우, 집주인이나 직계존비속의 실거주가 있습니다. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우와 철거·재건축이 필요한 경우도 포함됩니다.
이 사유에 해당하지 않으면 계약갱신청구권 거부는 효력이 없습니다. 실거주가 가장 흔한 쟁점이라 아래 표로 상황을 나눠 봅니다.
| 상황 | 할 일 | 근거 |
|---|---|---|
| 집주인이 실거주하겠다고 함 | 갱신 요구를 먼저 문서로 남기고 이후 실제 입주 여부를 확인 | 제6조의3 제1항 제8호, 제5항 |
| 5%를 넘는 증액 요구 | 5% 안의 금액으로 갱신 의사를 다시 통보 | 제7조 범위 내 증감 |
| 월세 2기분 이상 밀린 적 있음 | 거부 사유가 될 수 있어 상담 기관 확인 | 제6조의3 제1항 제1호 |
| 갱신 뒤 중도 이사 | 해지 통지, 3개월 뒤 효력 | 제6조의2 준용(제4항) |
※ 2026년 10월 기준, 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3·제7조.
실거주를 이유로 거부한 집주인이 갱신 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다. 약정이 없으면 거부 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자 임대로 얻은 환산월차임과의 차액 2년분, 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액입니다.
헷갈리기 쉬운 점과 예외
가장 많이 헷갈리는 부분은 횟수와 기간입니다. 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다. 그래서 2년 계약은 최대 4년으로 이어지는 구조이며, 갱신 후 다시 갱신을 요구하는 용도는 아닙니다.
갱신 뒤에는 임차인이 사정이 생기면 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 해지 규정은 묵시적 갱신(만기 때까지 서로 말이 없어 계약이 이어지는 것)과 같은 제6조의2를 준용합니다. 다만 집주인에게는 이 해지권이 같은 방식으로 주어지지 않습니다.
이 제도가 맞지 않는 경우도 있습니다. 거부 사유에 해당하는 사실이 있으면 요구해도 갱신이 되지 않을 수 있습니다. 이미 한 번 사용한 계약이라면 두 번째 요구는 인정되기 어렵습니다. 개인 상황에 따라 적용이 달라지므로 법률구조공단이나 지자체 임대차 상담 창구에서 확인하는 방법이 있습니다.
합의로 새 계약을 맺는 경우는 따로 봐야 합니다. 일부 자료는 합의한 신규 계약에는 5% 상한이 적용되지 않을 수 있다고 설명하고, 다른 자료는 합의 없이 임대인이 일방적으로 내보낼 수는 없다고 봅니다. 서명 전에 갱신인지 신규 계약인지 문서에 분명히 적어 두는 편이 안전합니다.
조문 원문에서 거절 사유 목록과 손해배상 기준을 직접 볼 수 있습니다.
공식 사이트에서 확인출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법, 찾기쉬운 생활법령정보
집 수리 견적 받는 법
갱신해서 계속 살기로 했다면 도배·장판·욕실 수리는 집주인과 부담 범위를 먼저 정해야 합니다. 업체 견적은 평형, 자재 등급, 시공 범위를 같은 조건으로 적어 2~3곳에 요청해야 비교가 됩니다. 비용은 지역과 시기에 따라 달라 공식 기준표가 따로 없으니, 견적서에 항목별 단가와 부가세 포함 여부가 적혀 있는지 확인합니다.
자주 묻는 질문 세 가지
갱신권을 쓰면 월세를 전혀 못 올리나요?
아니요, 5% 안에서는 올릴 수 있습니다. 직전 보증금과 월세 각각이 기준입니다.
갱신 후 중간에 이사해도 되나요?
예, 해지를 통지하면 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 중개 수수료 등 이사 비용은 따로 챙겨야 합니다.
문자만 보내도 충분한가요?
조문상 방식 제한은 확인되지 않았으나 도달 증명이 어렵다는 해설이 많습니다. 내용증명을 함께 보내 두는 방법이 있습니다.
