서울·수도권에서 집을 사려고 대출을 알아보는 분께 주담대한도는 집값 15억 이하 6억, 15억 초과~25억 이하 4억, 25억 초과 2억원입니다(2025년 10월 16일 시행, 2026년 10월 기준). 소득 심사(DSR)로 더 줄 수 있습니다.
⏱ 10초 요약
- 금융위원회 「주택담보대출 대출수요 관리 방안」: 2025년 10월 16일부터 가격대별 상한 적용
- 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한: 1.5%에서 3.0%로 상향
- 2026년 7월 10일부터 일부 은행은 자체 기준으로 한도를 3억원까지 낮춤
집값 구간별 금액, 직접 계산하는 순서, 한도에서 빠지는 대출, 은행이 따로 줄였을 때의 대안, 자주 묻는 질문 순서로 이어집니다.
주담대 한도 집값별 금액
한도는 집값(시가) 구간마다 다릅니다. 금융위원회 안내 기준으로 수도권·규제지역에서 집을 사는 목적의 대출에 적용되고, 2025년 10월 16일 시행됐습니다. 2026년 10월 현재 이 기준을 바꾼다는 정부 발표는 확인되지 않았습니다.
- 시가 15억원 이하: 6억원
- 15억원 초과~25억원 이하: 4억원
- 25억원 초과: 2억원
서울 주담대 한도도 같은 틀입니다. 보도에 따르면 서울 전역과 경기 일부가 규제지역으로 묶여 있습니다. 어느 동네가 해당하는지는 국토교통부 공고나 은행 창구에서 주소로 확인하는 방법이 있습니다.
이 금액은 상한일 뿐 보장액이 아닙니다. 소득, 기존 빚, 금리에 따라 실제로는 더 적게 나올 수 있습니다.
내 대출 가능액 계산 순서
주담대 한도 계산기를 쓰기 전에 손으로 먼저 어림해 두면 은행 상담이 빨라집니다. 아래 순서로 따라 해 보는 방법이 있습니다.
- 매매계약서의 집값과 시세를 대조해 시가를 정합니다.
- 위 세 구간 중 해당 상한(6억·4억·2억)을 찾습니다.
- 집값에 담보인정비율(LTV, 집값 대비 빌릴 수 있는 비율)을 곱합니다. 규제지역 LTV는 보도 기준 40%입니다.
- 2번 상한과 3번 결과 중 작은 쪽이 담보 기준 한도입니다.
- 연 소득 대비 원리금 비율(DSR)로 한 번 더 줄어드는지 은행 앱에서 사전 조회합니다.
어림 계산 예시입니다(LTV 40% 가정, 2026년 10월 기준).
- 8억 집: 8억 × 40% = 3.2억 → 상한 6억보다 작아 3.2억
- 12억 집: 12억 × 40% = 4.8억 → 상한 6억보다 작아 4.8억
- 18억 집: 18억 × 40% = 7.2억 → 상한 4억이 걸려 4억
- 30억 집: 30억 × 40% = 12억 → 상한 2억이 걸려 2억
집값이 15억을 넘으면 LTV보다 상한이 먼저 걸립니다. 그래서 15억 초과 주담대 한도는 집값이 올라도 늘지 않고 오히려 줄어드는 구조입니다. 생애최초 구입자는 규제지역에서도 LTV 70%가 적용된다는 보도가 있으나, 6개월 안에 전입해야 하는 조건이 붙는다고 알려져 있어 본인 해당 여부는 은행에서 확인해야 합니다.
한도에서 빠지는 대출
중도금대출과 이주비대출, 생활안정자금 목적 주담대는 이 한도 규제 대상이 아니라고 금융위원회가 밝혔습니다. 이주비대출은 집값과 관계없이 최대 6억원 기준이 그대로입니다.
분양이나 재건축 단지의 잔금대출, 증액 없는 만기연장과 대환(다른 대출로 갈아타기)도 새 한도를 적용받지 않는 경우가 있습니다. 같은 대출이라도 목적에 따라 규제가 달라 용어가 헷갈리기 쉽습니다. 생활안정자금, 이주비, 중도금, 잔금대출, 위험가중치(은행이 쌓아야 하는 자본 비율) 같은 말이 상담에서 자주 나옵니다.
한계도 있습니다. 첫째, 이 한도는 구입 목적 대출 기준이어서 이미 가진 집을 담보로 한 생활자금과는 구분됩니다. 둘째, 스트레스 DSR 하한 3.0%는 수도권·규제지역 주담대에 적용돼 한도 숫자가 같아도 실제 대출 가능액은 더 작아질 수 있습니다. 2026년 10월 기준이며, 개인별 적용은 은행과 금융당국 안내로 확인해야 합니다.
은행이 한도를 더 줄였다면
주담대 한도 축소는 정부 상한과 별개로 은행이 정하기도 합니다. 한국경제 보도에 따르면 한 시중은행은 2026년 7월 10일부터 구입자금 주담대를 6억원에서 3억원으로 낮췄고, 비규제지역에도 적용했습니다. 25억 초과 주택은 기존처럼 2억원입니다. 다른 은행으로 퍼질지는 보도에서 확인되지 않았습니다.
이때 쓸 수 있는 대안은 이렇습니다.
- 같은 집이라도 은행마다 상한이 다를 수 있으니 여러 은행에서 사전 한도 조회를 받아 봅니다.
- 기금대출과 보금자리론은 위 은행 축소의 예외로 보도됐습니다. 생애최초 주택구입자 보금자리론은 한국주택금융공사 안내에 한도 4.2억원(주택가격 최대 80% 이내)으로 나옵니다. 소득·주택가격 요건은 공식 누리집에서 확인해야 합니다.
- 계약금을 치르기 전에 대출 가능액부터 확인하면 잔금 때 부족해지는 일을 줄일 수 있습니다.
준비물은 은행마다 다르지만, 일반적으로 신분증, 소득 증빙, 매매계약서가 필요합니다. 한도 조회는 보통 은행 앱의 대출 한도 조회 메뉴에서 소득과 주소를 입력하면 가능하고, 정확한 금액은 심사 후 확정됩니다. SNS나 문자로 "한도 무조건 상향"을 내세우는 업체는 불법 사금융일 수 있으니 금융감독원 등록 금융회사인지 먼저 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
지방 집을 살 때도 15억 구간 한도가 있나요? 정부 발표 기준으로는 수도권·규제지역 대상입니다. 다만 은행이 자체로 한도를 두는 경우가 있어 은행 확인이 필요합니다.
예전에 받은 대출도 새 기준에 걸리나요? 아닙니다. 금융위원회 안내에 따르면 규제 시행 전에 실행된 대출은 당시 기준이 유지되고, 상향된 스트레스 금리 3.0%도 소급 적용되지 않습니다.
중도금대출이 잔금대출로 바뀌면 한도가 줄어드나요? 증액 없이 전환되면 중도금 취급 시점의 LTV를 적용할 수 있다고 안내돼 있습니다. 개인별 적용은 취급 은행 확인이 필요합니다.
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공식 사이트에서 확인출처: 금융위원회 주택담보대출 대출수요 관리 방안(2025년 10월 24일 게시), 한국경제 2026년 7월 8일 은행 자체 한도 축소 보도
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