전세 만기가 6개월 안으로 다가온 세입자가 집주인에게 나가라는 말이나 큰 폭의 인상 요구를 들었다면 주택임대차보호법의 계약갱신청구권으로 대응할 수 있습니다. 현행법상 만료 2개월 전까지 요구하면 1회, 2년 연장에 증액은 5% 이내입니다.
⏱ 10초 요약
- 요구 가능 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 1회에 한해 2년 연장
- 증액 한도: 보증금과 월세 각각 기존 금액의 5% 이내
- 보증금 보호: 소액임차인 최우선변제는 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하에 5,500만 원(2023년 2월 21일 개정 시행령)
요구 순서와 날짜 계산, 5% 계산 예시, 집주인이 거절할 수 있는 경우, 보증금 보호 기준, 시기를 놓쳤을 때의 길을 차례로 담았습니다.
주택임대차보호법 계약갱신
계약갱신 요구는 말로 하지 않고 기록이 남게 보내는 방법이 안전합니다. 법무부·국토교통부 보도자료 설명에 따르면 묵시적 갱신(아무 말 없이 계약이 이어지는 것)은 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않고, 분명한 의사표시가 있어야 합니다.
2020년 7월 31일에 시행된 개정으로 생긴 제도입니다. 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 요구 기간입니다. 그 이전 계약은 1개월 전까지였습니다.
따라 하는 순서
- 계약서에서 만료일을 찾습니다. 갱신된 적이 있다면 가장 최근 계약서의 만료일이 기준입니다.
- 만료일에서 6개월 전~2개월 전 사이의 날짜를 계산합니다. 만료일이 2027년 3월 15일이면 2027년 1월 14일까지는 상대방에게 닿게 보내는 편이 여유가 있습니다. 의사표시는 상대방에게 닿아야 효력이 생기는 것이 일반 원칙이기 때문입니다.
- 문자나 카카오톡으로 먼저 보내 날짜 기록을 남기고, 같은 내용을 내용증명(우체국이 발송 사실과 내용을 증명해 주는 우편)으로도 보냅니다.
- 문구에는 임차 주소, 계약 만료일, "주택임대차보호법에 따라 계약갱신을 요구합니다"라는 취지를 넣습니다.
- 집주인이 받아들이면 갱신계약서 또는 특약을 적어 둡니다. 기존 계약과 같은 조건이면 증액 없이도 갱신됩니다.
법조문 원문은 국가법령정보센터에서 볼 수 있습니다. 법제처 생활법령정보에는 갱신요구 시기와 거절 사유가 표로 정리되어 있어, 계약서를 옆에 두고 날짜를 맞춰 보기 좋습니다.
갱신이 이루어지면 임대차 기간은 2년이고, 이 권리는 임대차 전체를 통틀어 한 번만 쓸 수 있습니다. 이미 한 번 쓴 계약이라면 두 번째 요구는 통하지 않습니다.
5% 상한과 증액 계산
갱신을 요구할 때 보증금과 월세는 각각 기존 금액의 5%까지만 올릴 수 있습니다. 주택임대차보호법 5% 상한은 보증금과 월세에 따로 적용되며, 지자체 조례로 달리 정할 수 있다는 규정이 함께 있습니다. 조례 내용은 해당 지자체 누리집에서 확인합니다.
| 기존 조건 | 5% 증액분 | 갱신 후 상한 |
|---|---|---|
| 전세 2억 원 | 2억 × 0.05 = 1,000만 원 | 2억 1,000만 원 |
| 보증금 5,000만 원 + 월세 60만 원 | 250만 원 / 3만 원 | 5,250만 원 / 63만 원 |
| 전세 3억 5,000만 원 | 1,750만 원 | 3억 6,750만 원 |
※ 2026년 10월 기준 산식 예시이며, 실제 한도는 법제처 생활법령정보와 해당 지자체 조례를 따릅니다.
전세를 월세로 바꾸는 일은 임차인 동의가 있어야 하고, 이때는 법정 전월세 전환율이 적용됩니다. 법정 전환율은 정해진 비율과 기준금리에 가산율을 더한 값 중 낮은 쪽이므로, 집주인이 부르는 월세가 그 범위를 넘는지 따져 볼 수 있습니다. 구체 비율은 갱신 시점의 공식 고시를 확인합니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
집주인은 법에 적힌 사유가 있을 때만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 사유에는 월세 2기분 연체, 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우, 동의 없는 전대(세놓은 집을 다시 빌려주는 것), 고의·중과실 파손, 철거·재건축 등이 있습니다.
가장 많이 부딪히는 것이 집주인 본인이나 직계존속·직계비속(부모·자녀 등)이 실제로 살겠다는 경우입니다. 이 사유로 거절할 수는 있지만, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.
| 손해배상 산정 방식 | 내용 |
|---|---|
| 사전 약정이 없을 때 | 아래 세 금액 중 가장 큰 금액 |
| 1 | 거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| 2 | 제3자에게 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분 |
| 3 | 실거주 거절이었다면 임차인이 입은 실제 손해액 |
※ 법제처 생활법령정보(국토교통부 보도자료 2020년 7월 30일 근거) 기준입니다. 환산월차임은 보증금을 월 단위 차임으로 바꾼 값을 포함합니다.
집주인이 실거주를 내세우면 거절 통지서를 받아 두고, 이후 집이 다시 임대로 나오는지 살피는 방법이 있습니다. 사실관계가 엇갈리는 사건은 개인 상황에 따라 결과가 달라지므로, 분쟁조정이나 법률 상담 기관에서 확인하는 것이 좋습니다.
대항력과 소액임차인 보증금
갱신이 되더라도 보증금을 지키는 장치가 없으면 소용이 없습니다. 주택임대차보호법 제3조는 집을 인도(실제로 입주)받고 주민등록(전입신고)을 마치면 다음 날부터 제3자에게도 임차권을 주장하는 대항력이 생긴다고 정합니다. 확정일자(계약서에 날짜 도장을 받는 절차)까지 받으면 경매에서 순서대로 돌려받을 우선변제권도 갖춥니다.
집이 경매로 넘어가면 보증금이 작은 임차인은 선순위 담보보다 먼저 일부를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조가 정한 소액임차인 최우선변제입니다.
| 지역 | 보증금 범위 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
※ 2023년 2월 21일 개정 시행령 기준입니다. 이후 개정 여부는 국가법령정보센터의 시행령 별표에서 확인합니다.
적용 금액은 계약일이 아니라 선순위 근저당이 설정된 시점의 법령을 따릅니다. 경매개시 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추고 배당요구도 해야 합니다. 보증금 전액이 보장되는 것이 아니고, 주택 가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없다는 한계도 있습니다.
갱신 직전에는 등기부등본에서 근저당 금액을 살피고, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부와 임대차 신고(2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터 의무, 계도기간은 종료) 여부도 같이 점검해 둡니다.
시기를 놓쳤거나 안 맞을 때
요구 기간을 넘겨 만료 2개월 안으로 들어왔다면 갱신요구권은 쓸 수 없습니다. 이때는 묵시적 갱신 규정이 남아 있습니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않았고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않았다면, 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보며 기간은 2년입니다.
| 지금 상황 | 가능한 길 |
|---|---|
| 만료 6개월~2개월 전 | 갱신요구권 행사, 증액 5% 이내 |
| 만료 2개월 이내, 집주인 통지 없음 | 묵시적 갱신 여부 확인 |
| 월세 2기분 이상 연체 중 | 갱신 거절 사유에 해당할 수 있음 |
| 이미 갱신요구권을 한 번 사용 | 합의 재계약만 가능 |
※ 2026년 10월 기준 법제처 생활법령정보 설명을 정리했습니다. 개별 계약의 결론은 사실관계에 따라 달라집니다.
묵시적 갱신이 된 뒤에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 다만 월세 2기분 이상 연체했거나 의무를 현저히 어긴 경우에는 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다.
임대차 확정일자, 전입신고, 보증금 반환 시기, 내용증명 같은 준비물은 갱신 여부와 관계없이 챙겨 둘 서류입니다. 세부 기준은 국가법령정보센터의 현행 조문과 법제처 생활법령정보에서 다시 확인할 수 있고, 시행령 금액이나 조례처럼 바뀔 수 있는 부분은 공식 발표 후 확정되는 내용을 따릅니다.
🔔 매주 월요일, 이번 주 마감되는 혜택 3개를 카톡 채널 소식으로 알려 드려요. 카카오톡 채널 「생활혜택 알림판」 친구 추가
공식 사이트에서 확인출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 임대차계약 갱신, 대한민국 정책브리핑 개정 임대차보호법 문답
