등기부의 근저당 숫자 때문에 보증보험이 막히는 시기입니다. 전세보증보험 가입 거절 사유 선순위 채권 합계 확인법은 선순위 채권과 내 보증금을 더한 값이 주택가격의 90% 이하인지 보는 것입니다. 수도권 7억 원·그 외 5억 원 이하 세입자가 대상입니다.
⏱ 10초 요약
- 선순위 채권 + 내 보증금 ≤ 주택가격 × 90% (담보인정비율, HUG 안내 기준)
- 선순위 채권만 따로 보면 주택가격의 60% 이내 (단독·다중·다가구는 80%)
- 보증금 수도권 7억 원·그 외 5억 원 이하, 신청은 보증기간의 절반이 지나기 전
순서는 거절 사유, 합계 계산 순서, 헷갈리는 점, 자주 묻는 질문입니다.
전세보증보험 가입 거절 사유
가장 흔한 거절 사유는 선순위 채권과 내 보증금의 합이 한도를 넘는 경우입니다. HUG(주택도시보증공사) 안내에 따르면 보증금과 선순위 채권의 합은 주택가격에 담보인정비율을 곱한 값 이하여야 합니다. 이 비율은 100%에서 90%로 낮아졌고, 신규 보증은 2023년 5월 1일, 갱신 보증은 2024년 1월 1일 신청분부터 적용됩니다.
선순위 채권이란 내 보증금보다 먼저 돈을 받을 권리입니다. 등기부등본의 근저당권(집을 담보로 빌린 대출)이 대표적이고, 다가구라면 먼저 들어온 세입자의 보증금도 포함됩니다.
합계 초과 말고도 막히는 곳이 있습니다. 아래는 계약 전에 미리 걸러 볼 수 있는 위험 신호입니다.
- 등기부 을구(담보권 기록)에 근저당 채권최고액이 크게 잡혀 있다
- 다가구인데 먼저 입주한 세입자 보증금이 많다
- 주택가격을 시세로만 어림하고 공시가격은 보지 않았다
- 계약기간이 1년 미만이거나 보증기간의 절반이 이미 지났다
- 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원을 넘는다
임대인 쪽 요건 등 세부 조건은 HUG 상품개요에서 확인하는 방법이 있습니다. 전세보증보험 가입조건은 개인 상황에 따라 달라 담당 기관 확인이 필요합니다.
선순위 합계 계산 순서
계산은 다섯 단계면 끝납니다. 필요한 것은 등기사항전부증명서와 주택가격 자료뿐입니다.
- 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항전부증명서를 발급받습니다. 계약 전과 잔금일 전에 각각 보는 편이 안전합니다.
- 을구에서 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액을 모두 더합니다.
- 다가구·다중주택이면 먼저 들어온 세입자의 보증금을 집주인에게 자료로 받아 더합니다.
- 주택가격을 정합니다. HUG 공지에 따르면 공시가격 방식은 공시가격의 140%이고(2023년 1월 1일 이후 신규 신청분, 갱신은 예외), 감정평가금액을 쓸 때 유효기간은 6개월에서 3개월로 줄었습니다. 연립·다세대는 감정평가금액의 90%를 주택가격으로 봅니다.
- (선순위 채권 + 내 보증금)이 주택가격 × 90% 이하인지, 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내인지 둘 다 비교합니다.
보증한도는 주택가격 × 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액입니다. HUG 안내 예시로 주택가격 1억 원이면 보증금 9,000만 원은 가능하고 9,500만 원은 한도 초과입니다.
아래는 주택가격 4억 원을 가정한 직접 계산 예시입니다. 실제 심사 결과가 아닙니다.
| 사례 | 선순위 채권 | 내 보증금 | 합계 (한도 3.6억) | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| A | 1.2억 (30%) | 2.4억 | 3.6억 | 한도에 딱 맞아 가능 |
| B | 1.5억 (37.5%) | 2.4억 | 3.9억 | 3,000만 원 초과, 보증한도 2.1억 |
| C | 2.6억 (65%) | 0.8억 | 3.4억 | 합계는 안쪽이나 선순위 60%(2.4억) 초과 |
※ 2026년 11월 기준, 주택도시보증공사(HUG) 안내의 90%·60% 기준을 적용한 가정 계산
사례 C가 놓치기 쉬운 경우입니다. 합계만 맞추고 선순위 비율은 보지 않으면 신청 단계에서 막힐 수 있습니다.
👉 다음 글: 보일러 교체 지원금 2026, 취약계층 60만원 확인법
헷갈리기 쉬운 점
시세와 주택가격은 다릅니다
보증 심사의 주택가격은 중개업소 시세가 아닙니다. 공시가격 140%, 감정평가금액 등 HUG가 정한 방식으로 산정되므로, 시세가 5억 원이어도 심사 가격은 더 낮게 나올 수 있습니다.
채권최고액과 실제 대출금
등기부에 적힌 채권최고액은 실제 빌린 돈보다 큰 경우가 많습니다. 심사에서 어느 금액을 보는지는 신청 단계에서 확인하되, 계약 전 어림 계산은 등기부의 채권최고액으로 하는 편이 안전합니다.
거절됐을 때 선택지
거절 사유가 합계 초과라면 보증금을 낮추거나, 근저당을 일부 상환·말소하는 조건으로 계약하는 방법이 있습니다. 서류나 등기 문제라면 보완 후 다시 신청할 수 있는지 접수기관에 묻는 방법도 있습니다. HF(한국주택금융공사)나 서울보증 같은 다른 기관 상품은 심사 기준이 따로 있어 각 기관 확인이 필요합니다.
이 방법이 맞지 않는 경우도 있습니다. 보증금이 수도권 7억 원·그 외 5억 원을 넘으면 한도 계산 이전에 대상에서 빠집니다. 계약기간이 1년 미만이어도 어렵습니다.
전세보증보험 가입시기도 짚어 둡니다. 보증기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하므로 2년 계약이면 1년 안에 접수해야 합니다. 보증료율은 2025년 3월 31일 신청분부터 전세가율 70% 이하는 낮아지고 초과는 높아졌습니다.
확정일자, 전입신고, 보증료, 보증이행 청구 같은 용어가 낯설면 HUG 고객센터(1566-9009)에서 안내받을 수 있습니다. 세부 사항은 공식 발표 후 확정되며 HUG 누리집에서 확인합니다.
허그 전세보증보험 가입 전에 이 계산을 먼저 해 두면 계약금을 낸 뒤 거절되는 상황을 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
합계가 딱 90%면 가입되나요?
90% 이하면 한도 안입니다. HUG 예시로 주택가격 1억 원에 보증금 9,000만 원은 가능하고 9,500만 원은 불가합니다. 다만 선순위 채권 60% 기준은 따로 봅니다.
다가구는 선순위가 80%까지 되나요?
단독·다중·다가구 주택은 80%까지 완화되지만, 나보다 앞선 보증금을 뺀 선순위 채권은 60% 이하여야 합니다. 합계 90% 기준도 그대로 적용됩니다.
갱신 때는 기준이 다른가요?
일부 다릅니다. 담보인정비율은 갱신 보증에 2024년 1월 1일 신청분부터 90%가 적용됐고, 공시가격 적용비율은 2023년 공지에서 갱신을 예외(150% 적용 가능)로 두었습니다. 현재 적용 여부는 HUG 확인이 필요합니다.
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