전세권설정비용 중 세금은 전세금의 0.2%인 등록면허세에 그 20%인 지방교육세를 더해, 보증금 2억 원이면 2026년 11월 기준 48만 원 안팎입니다. 여기에 등기신청수수료와 법무사 보수가 따로 붙고, 누가 낼지는 계약서 특약으로 정합니다.
⏱ 10초 요약
- 등록면허세: 전세금 × 0.2%(지방세법 제28조, 1천분의 2)
- 보증금 2억 원 예시: 40만 원 + 8만 원 = 48만 원
- 법무사 보수·등기신청수수료는 금액이 달라 공식 안내로 확인
집주인이 전세권 설정에 동의했는데 정작 돈은 얼마가 들고 누가 내는지 몰라 계약서 앞에서 멈춘 세입자가 읽는 글입니다. 항목별 금액, 부담자 정하는 법, 직접 등기하는 순서, 전세권이 맞지 않는 경우 순으로 풀었습니다.
전세권설정비용 항목
세금은 보증금에 비례하고, 나머지는 금액이 정해진 실비입니다. 큰 덩어리는 세 가지입니다.
- 등록면허세: 지방세법 제28조는 전세권 설정 등기의 세율을 전세금액의 1천분의 2로 둡니다.
- 지방교육세: 등록면허세에 따라붙는 세금이며, 등록면허세의 20%로 계산하는 안내가 많습니다. 세율 원문은 지방세법 제151조에서 확인합니다.
- 등기신청수수료: 신청 방식(방문·전자)에 따라 금액이 다르고 개정되기도 해서, 신청 직전 인터넷등기소 수수료 안내로 확인합니다.
보증금별 세금 계산 예시
아래는 2026년 11월 기준 세율에 지방교육세 20%를 가정한 계산입니다. 전세권 설정 비용 계산기를 따로 찾지 않아도 곱셈 두 번이면 됩니다.
- 1억 5천만 원: 300,000원 + 60,000원 = 360,000원
- 2억 원: 400,000원 + 80,000원 = 480,000원
- 3억 원: 600,000원 + 120,000원 = 720,000원
이 금액에는 등기신청수수료와 법무사 보수가 들어 있지 않습니다. 국민주택채권 매입 대상 여부와 금액도 계산에서 뺐으니, 등기소나 법무사에게 사건별로 물어보는 방법이 있습니다.
누가 낼까, 부담자 정하기
전세권 설정 비용 부담자를 정한 법 조항은 이번 조사에서 확인되지 않았습니다. 그래서 계약서에 적은 대로 따라갑니다.
민간 해설 글에는 설정은 권리를 얻는 임차인이, 계약이 끝난 뒤 말소(지우는 등기)는 임대인이 낸다는 관행을 소개한 곳이 많습니다. 다만 이는 관행 설명일 뿐 강제 규칙이 아니어서 집주인과 합의가 먼저입니다.
합의 내용은 말로 두지 말고 특약에 문장으로 남기는 편이 분쟁을 줄입니다. 예를 들어 이런 항목을 적는 방법이 있습니다.
- 설정 등기에 드는 세금·수수료·법무사 보수를 누가 내는지
- 계약 종료 때 말소 등기 비용을 누가 내는지
- 등기 완료일과 잔금일의 순서(잔금을 치르기 전에 접수할지)
셀프 등기 순서와 준비물
전세권 설정 비용 셀프로 줄이려면 법무사 보수를 빼고 직접 신청하면 됩니다. 전세권자(임차인)와 소유자(임대인)가 함께 신청하는 공동신청이 원칙이라, 집주인의 협조가 필수입니다.
- 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 열람해 현재 소유자와 선순위 권리(근저당 등)를 확인합니다.
- 임대차계약서와 도면(건물 일부만 설정할 때)을 준비하고, 신청서를 전자표준양식으로 작성합니다.
- 구청에서 받은 등록면허세 납부서로 세금을 내고 영수필확인서를 받습니다.
- 등기신청수수료를 내고 영수필확인서를 받습니다.
- 관할 등기소에 방문하거나 전자로 접수하고, 등기 완료 뒤 등기부 을구에 기재됐는지 다시 열람합니다.
준비물 체크
- 임차인·임대인 신분증과 부동산등기용 등록번호
- 임대차계약서(전세금·기간이 적힌 것)
- 집주인의 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 등 등기소가 요구하는 서류(관할 등기소 확인)
- 전자 신청이면 양쪽의 공동인증서와 사용자 등록
서류 목록은 건물 종류와 신청 방식에 따라 달라질 수 있습니다. 개인 상황에 따라 필요한 서류가 다르니 관할 등기소나 법무사 상담으로 확정하는 것이 안전합니다.
법무사에게 맡길지 고민된다면, 전세권 설정 비용 법무사 보수는 사무소마다 달라 두세 곳에서 견적을 받아 보는 방법이 있습니다. 출장비 같은 부가 항목이 보수에 포함되는지도 같이 물어봅니다.
전세권이 안 맞는 경우
모든 집에 전세권을 걸 수 있는 것은 아닙니다. 해설 자료에는 농지에는 전세권을 설정할 수 없다는 설명이 있습니다.
또 임차인이 집주인 동의 없이 일방적으로 설정할 수는 없습니다. 집주인이 거절하면 확정일자와 전입신고로 대항력(제3자에게 임차권을 주장하는 힘)을 갖추는 쪽이 현실적인 대안입니다. 보증보험 가입이 가능한 집이라면 보증보험도 비교 대상입니다.
비용만 보면 전세권은 세금이 보증금에 비례해 커져서, 보증금이 클수록 확정일자보다 부담이 큽니다. 반대로 등기부에 공시되고 임차인이 직접 경매를 신청할 수 있다는 해설이 있어, 비용과 효력을 함께 따져 보는 방법이 있습니다.
세율과 수수료는 바뀔 수 있으며 세부 사항은 공식 발표 후 확정됩니다(국가법령정보센터·인터넷등기소 확인).
자주 묻는 질문
세입자가 전부 내야 하나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 법으로 정해진 부담자 규정은 확인되지 않았고, 관행은 임차인 부담이지만 특약으로 나눌 수 있습니다.
등록면허세는 어디서 내나요?
관할 구청(시·군·구청)에서 납부서를 받아 내는 방식이 일반적이며, 납부 뒤 영수필확인서를 등기 신청에 첨부합니다. 지자체마다 창구가 다르니 해당 구청에 문의합니다.
보증금이 올라 재계약하면 또 내나요?
전세금을 올리는 변경 등기를 하면 증액분에 대한 비용이 생길 수 있습니다. 적용 방식은 등기소나 법무사에게 사건별로 확인합니다.
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출처: 국가법령정보센터 지방세법 제28조(등록면허세 세율), 대법원 인터넷등기소(등기신청 안내·수수료)
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