주택역모기지론은 흔히 주택연금을 뜻하며, 부부 중 1명이 만 55세 이상이고 공시가격 12억 원 이하 주택이면 가입 대상입니다. 2026년 3월부터 72세·4억 원 기준 월 지급금이 129만 7천 원에서 133만 8천 원으로 올랐습니다.
집은 한 채 있는데 현금이 부족한 은퇴 세대, 그리고 부모님 대신 알아보는 자녀분이 "은행 상품이 따로 있나, 공사 상품과 뭐가 다른가"에서 막히는 시기입니다. 아래 순서로 풀어 드립니다.
⏱ 10초 요약
- 대상: 부부 중 1명 만 55세 이상, 부부 합산 공시가격 12억 원 이하
- 금액: 72세·4억 원 주택 기준 월 133만 8천 원(2026년 3월 이후 신규 가입)
- 차이: 공사 주택연금은 부부 모두 사망 시까지, 민간은 1~30년 만기
순서는 가입 조건, 민간 상품과 헷갈리는 점, 금액과 보증료, 신청 전 준비와 해지입니다.
주택역모기지론 조건
핵심은 나이와 집값 두 가지입니다. 2026년 5월 보도에 따르면 부부 중 1명이 만 55세 이상이어야 하고, 집은 공시가격 12억 원 이하여야 합니다. 시세가 아니라 공시가격(나라가 세금 계산용으로 정한 집값) 기준입니다.
그래서 시세가 12억 원을 넘어도 공시가격이 12억 원 이하면 가입할 수 있다는 설명이 여러 곳에 나옵니다. 반대로 공시가격이 12억 원을 넘으면 공사 상품에는 들어가기 어렵습니다. 보도에서는 합산 12억 원을 넘는 2주택자가 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입하는 경우도 소개되는데, 개인별 적용은 한국주택금융공사 확인이 필요합니다.
실거주 예외 (2026년 6월 1일부터)
부부 합산 1주택자가 질병 치료 입원, 자녀 봉양, 노인주거복지시설 입주 등 불가피한 사유로 실거주를 못 하면 가입할 수 있게 됐습니다. 임대 중인 주택도 공사 승인이 나면 가능하다고 보도됐습니다. 증빙서류는 공사에 내야 합니다.
민간 상품과 헷갈리는 점
주택역모기지론 은행 상품을 찾는 분이 많지만, 한국주택금융공사가 공개한 비교표를 보면 공사 주택연금과 민간 역모기지론은 구조가 다릅니다. 가장 큰 차이는 기간입니다. 공사 상품은 부부 모두 사망할 때까지 지급되고, 민간은 1~30년 만기입니다.
| 항목 | 공사 주택연금 | 민간 역모기지론 |
|---|---|---|
| 지급 기간 | 부부 모두 사망 시까지 | 1~30년 |
| LTV·DTI | 적용하지 않음 | 지역별 LTV 적용, DTI 제외 |
| 집값 하락 시 | 수령액이 집값을 넘어도 계속 이용 | 대출이 조기 종료될 수 있음 |
| 부족분 청구 | 청구하지 않음(비소구) | 다른 재산에 청구 가능(소구) |
| 재산세 감면 | 1주택자, 5억 원 이하분 | 없음 |
| 집값 한도 | 공시가격 12억 원 이하 | 9억 원 초과 가입 불가 |
※ 한국주택금융공사 「주택연금 오해와 진실」 비교표 기준(집값 한도 중 공사 12억 원은 2026년 보도 기준).
이 비교만 보면 공사 상품이 유리해 보이지만, 맞지 않는 경우도 있습니다. 공시가격이 12억 원을 넘거나 55세 미만이면 공사 상품 자체를 쓸 수 없습니다. 또 주택연금은 집에 부기등기(연금 받을 권리를 지키는 등기)가 필수입니다.
월 지급금과 보증료
2026년 3월 1일 이후 신규 가입자의 월 지급금은 평균 약 3.13% 올랐습니다. 72세·주택가격 4억 원 기준 129만 7천 원이 133만 8천 원이 되어 월 4만 1천 원, 1년이면 약 49만 원(4.1만 원 × 12개월) 늘어난 셈입니다. 이미 가입한 사람에게는 소급되지 않습니다.
| 보증료 | 이전 | 2026년 3월 이후 |
|---|---|---|
| 초기보증료율 | 주택가격의 1.5% | 1.0% |
| 연보증료율 | 대출잔액의 0.75% | 0.95% |
| 해지 시 초기보증료 환급 | 3년 이내 | 5년 이내 |
※ 2026년 3월 금융위원회·한국주택금융공사 개선방안 관련 보도 기준.
4억 원 주택이면 초기보증료가 600만 원에서 400만 원으로 줄어드는 계산입니다(4억 원 × 1.5% 대비 × 1.0%). 월 지급금은 나이, 집값, 지급 방식에 따라 달라지고, 주택역모기지론 금리도 시점에 따라 바뀝니다. 내 금액은 공사 상담이나 예상연금 조회에서 확인하는 방법이 있습니다.
상담에서 자주 오가는 말은 월 지급금, 초기보증료, 신청 서류, 담보 설정, 본인 인증입니다. 말뜻을 모르고 서명하지 않도록 미리 익혀 두면 좋습니다.
신청 전 준비와 해지
먼저 공사 누리집에서 예상 연금을 조회하고, 상담으로 집의 가입 가능 여부를 확인하는 순서가 안전합니다. 주택 소유권, 공시가격, 부부의 나이를 확인하는 단계가 앞에 옵니다. 세부 사항은 공식 발표 후 확정됩니다(공식 누리집 확인).
- 부부 나이와 공시가격이 기준에 맞는지 계산해 둔다.
- 예상 연금을 조회해 월 금액을 본다.
- 공사 상담으로 주택 상태(임대·다주택 여부)를 확인한다.
- 보증료와 부기등기 내용을 듣고 결정한다.
주택역모기지론 해지방법은 상품마다 다르지만, 공사 주택연금은 초기보증료 환급 가능 기간이 5년으로 늘었습니다. 해지 후 재가입 조건은 비교표에서 구분이 엇갈려 보이므로 공사에 직접 물어보는 편이 확실합니다. 개인 상황에 따라 결과가 달라지므로 가입 전 상담이 필요합니다. 출처 없는 대출 광고나 불법 사금융은 피하세요.
자주 묻는 질문
시세 15억 원 집도 가입할 수 있나요?
공시가격이 12억 원 이하면 가능하다는 설명이 있습니다. 기준은 시세가 아닌 공시가격이므로, 공시가격은 부동산 공시가격 알리미 같은 공적 조회로 먼저 보세요.
이미 가입했는데 올라간 월 지급금을 받을 수 있나요?
아닙니다. 2026년 3월 이후 신규 가입자부터 적용되고 기존 가입자에게는 소급되지 않았습니다.
집값이 떨어져 대출액이 더 많아지면요?
공사 주택연금은 부족분을 가입자에게 청구하지 않는 비소구 방식입니다. 민간 상품은 다른 재산에 청구할 수 있어 차이가 큽니다.
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공식 사이트에서 확인출처: 한국주택금융공사 주택연금 오해와 진실, 금융위원회·한국주택금융공사 2026년도 주택연금 개선방안(언론 보도 인용)
