전월세 전환율 계산, 아파트 월세 50% 돌파 소식 속에 갱신을 앞둔 전세 세입자가 월세 전환을 요구받았다면 기준은 연 5.0%(기준금리 3.00%+2%포인트)입니다. 2026년 11월 기준 보증금 2억원을 돌릴 때 월세 상한은 약 83만원입니다.
⏱ 10초 요약
- 법정 상한: 한국은행 기준금리 + 2%포인트, 연 10% 중 낮은 값 (2026년 10월 22일 기준금리 3.00% 동결 → 5.0%)
- 서울 아파트 월세 비중: 2026년 1~9월 51.0%, 작년 같은 기간은 43.7%
- 계산식: 전환할 보증금 × 5.0% ÷ 12개월 = 월세 상한
순서는 계산 공식, 월세 비중 수치, 상한이 적용되는 범위, 제안을 받았을 때 따라 할 순서, 금액이 안 맞을 때 대처입니다.
전월세 전환율 계산 공식
월세 상한은 전환할 보증금에 법정 전환율을 곱하고 12로 나누면 나옵니다. 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율(1년 동안 보증금에 붙는 이자 비율)입니다. 전월세 전환율 정의를 한 줄로 쓰면 "보증금 한 덩어리가 1년에 월세로 얼마가 되느냐"입니다.
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 상한을 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽으로 정합니다. 가산율은 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 3.5%에서 2%로 내려갔습니다.
2026년 10월 22일 금융통화위원회가 기준금리를 3.00%로 동결했으므로, 2026년 11월 기준 상한은 5.0%입니다. 다음 금통위는 11월 26일로 예정돼 있어 금리가 달라지면 상한도 따라 바뀝니다.
| 전환하는 보증금 | 월세 상한(연 5.0%) | 계산 |
|---|---|---|
| 1억원 | 약 41만 7천원 | 1억 × 0.05 ÷ 12 |
| 2억원 | 약 83만 3천원 | 2억 × 0.05 ÷ 12 |
| 3억원 | 약 125만원 | 3억 × 0.05 ÷ 12 |
※ 2026년 11월 기준, 한국은행 기준금리 3.00%와 주택임대차보호법 시행령 제9조 가산율 2%포인트를 적용한 계산입니다.
거꾸로 월세를 보증금으로 환산할 때는 월세 × 12 ÷ 0.05입니다. 월세 80만원이면 1억 9,200만원입니다. 이 값을 전월세 전환율 계산기에 넣는 숫자와 맞춰 보면 제안이 합리적인지 바로 보입니다.
아파트 월세 50% 돌파 수치
서울 아파트 월세 비중은 2026년 1~9월 51.0%로, 처음 절반을 넘었습니다. 파이낸셜뉴스가 서울부동산정보광장 자료를 인용해 보도한 수치로, 전체 17만 2,027건 가운데 월세가 8만 7,740건입니다.
같은 기간 전세 거래는 8만 4,287건으로 전년 동기보다 27.5% 줄었고, 월세 거래는 2.8% 줄었습니다. 전세가 빠르게 줄면서 비중이 올라간 구조입니다. 2025년 연간 월세 비중은 44.5%였고, 2011년 통계 집계 이후 연간 50%를 넘은 해는 없었습니다.
한국부동산원 전국주택가격동향조사 기준 2026년 9월 서울 평균 월세는 166만 1천원으로 작년 9월(144만 3천원)보다 21만 8천원 올랐습니다. 중위 월세는 120만원에서 140만원이 됐습니다.
월 단위 비중은 집계 기관마다 달라 3월 50.4%, 4월 50.2%, 5월 49.9%처럼 50% 안팎을 오갔습니다. 서울 전월세 전환율을 따질 때도 어느 기관의 어느 달 숫자인지 확인해야 합니다.
👉 다음 글: 월세 세액공제 조건, 안 되는 경우와 최대 170만원
법적 기준이 적용되는 범위
법정 상한은 계약 갱신 때 보증금을 월세로 돌리는 경우에 강하게 작동합니다. 전월세 전환율 법적 기준은 신청해야 적용되는 혜택이 아니라 초과분이 무효가 되는 상한선입니다. 이를 넘겨 낸 월세는 초과분 반환을 청구할 수 있다는 것이 법률 설명 자료들의 공통된 해석입니다.
한계도 두 가지입니다. 첫째, 신규 계약은 당사자 합의로 월세를 정하며 시장 전환율을 참고하는 방식이라 상한이 그대로 막아 주지 않는다는 해석이 많습니다. 둘째, 5.0%는 "넘으면 안 되는 선"이지 "적정 월세"가 아닙니다. 상한에 가까운 제안이라도 법 위반은 아니지만, 협상 여지는 남아 있습니다.
금융·법률이 얽힌 문제라 개인 계약 조건에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 적용 여부는 대한법률구조공단이나 법원 등 담당 기관 확인이 필요합니다.
월세 전환 제안을 받았을 때
제안 금액을 전월세 전환율 5%로 역산해 보는 방법이 가장 빠릅니다. 아래 순서로 따라 하면 5분이면 끝납니다.
- 계약서에서 현재 보증금과 남길 보증금을 적습니다. 전환 대상은 줄어드는 금액입니다.
- 한국은행 누리집에서 최신 기준금리를 확인하고 2%포인트를 더합니다. 10%보다 크면 10%를 씁니다.
- 전환 금액 × 전환율 ÷ 12를 계산해 월세 상한을 구합니다.
- 집주인 제안 월세와 비교합니다. 상한보다 높으면 계산 근거를 문자나 서면으로 남깁니다.
- 합의한 보증금과 월세는 특약에 적고, 확정일자와 임대차 신고 여부도 같이 확인합니다.
이 과정에서 계약갱신청구권, 증액 상한, 보증금 반환 보증, 임대차 신고, 관리비 항목처럼 따로 따져야 할 용어가 섞입니다. 보증금을 줄이면 반환 보증 한도도 달라질 수 있으니 가입한 상품의 조건을 함께 살펴보는 방법이 있습니다.
위험 신호 체크
- "시세가 그렇다"며 계산 근거를 말하지 않는다
- 보증금을 줄이는데 월세 외에 관리비 명목이 새로 생긴다
- 구두로만 합의하고 계약서 수정을 미룬다
- 상한 계산을 요구하자 갱신 거절을 언급한다
계산이 안 맞을 때 대처
상한보다 높은 월세를 이미 내고 있다면 초과분 반환을 청구할 수 있다고 알려져 있습니다. 먼저 이체 내역과 계약서, 전환 시점의 기준금리를 모아 초과액을 계산해 둡니다.
협의가 안 되면 대한법률구조공단 상담이나 주택임대차분쟁조정위원회 같은 창구를 알아보는 방법이 있습니다. 위원회 관할과 신청 절차는 지역마다 달라 법무부·국토교통부 안내 확인이 필요합니다.
공식 확인이 어려운 사설 계산기는 기준금리가 갱신되지 않은 경우가 있습니다. 계산기 결과가 위 표와 다르면 입력한 금리부터 점검하세요. 불법 사금융 업자가 월세 대납이나 보증금 대출을 권하는 경우는 피하고, 대출이 필요하면 제도권 금융기관 공시를 확인하는 편이 안전합니다.
세부 사항은 공식 발표 후 확정됩니다(한국은행·국가법령정보센터 확인).
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공식 사이트에서 확인출처: 파이낸셜뉴스 서울 아파트 월세 비중 보도, 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령
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